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磯本、家が売れる!

 

2013-03-19 08.59.11

 

マンションを売却することができました。

思ったよりも早かったように思います。まず上のチラシにある価格で出しました。2月12日なので引越しシーズンということもあり、周辺のマンション価格と同じくらいで出してみました。参考までに書いておきます。

2月12日に広告を出して(場所は荒川で、最寄り駅は日比谷線三ノ輪駅より徒歩12分です。)3月11日までに内見にきたのが2組でした。ただ、この2組は半ば冷やかしというか周りの新築マンションとくらべているようであまり食いつきが良くなかったです。

この引越しシーズンに問い合わせが少ないのはなにか理由があるのではないかと思い、価格を100万円下げてみました。(ここに関しては、時間をかければ売れると思いましたがその間ローンは払い続けなければいけないわけで)不動産屋さんには「200万くらい大胆に下げないとインパクトが無い」と言われましたが、完全に借金を背負ってしまうため100万円ダウンにしました。

 

2013-03-19 08.59.24

 

下げた広告がこちらです。効果はてきめんでした。やはり価格の効果はありますね。週末に2件内見が入り、1件は「家族に見せたい」と言ってくれました。そして2回の内見を経て、申し込みが入りました。

もともと物件には自信があったんですが、周辺価格よりも安いことで比較的早く決まったように思います。

不動産屋さんの中には、売る物件が欲しいために「3000万以上で売れますよ」と言ってくる業者もいましたが、自分自身で冷静に判断し周辺価格の調査をすることをおすすめします。また、私の場合は同じ時期にマンションを売りに出している友人が数名いた事もかなり参考になりました。情報交換もできますし、不動産屋さんに「知人はこう言われているんだけど。。。」ということもできました。

これから不動産を売却される方は、自分でも情報を収集して、不動産屋さんにどんどん伝えて動かして行ったほうがいいと思います。(ただ、ここまで出来ると自分で売却活動してもいいような気もして来ましたが。)

以上です。

 

磯本、家を売る(その3)

今日は途中経過をご報告します。

家を売るときに販売業者を使うのですが、私が最初に考えていたこととかなり対応が違いました。

まず、「販売価格」です。私はマンションの価格というものはおおよその適正価格があり、それを元に販売価格を決めていくものだと思っていました。しかし、販売業者にきいてみると、「お客さんの希望価格でまずは売り出す」とのこと。まあ、あまりにも高い場合は調整するみたいですが。

で、1ヶ月経過したら改めて価格の話をしていくそうです。これってすごい無駄ですよね。おそらくまずはお客さんの希望を聞いて、売れなければ「ね、この金額では無理でしょう、だからこの金額にしましょうね。」と納得させるためのようにしか思えません。

考えてみてください。ローンが月10万円あるとして、1ヶ月売れなければ10万円を払わなければいけません。50万円の売却益があっても、売るのに6ヶ月かかったら結果的に10万円の損となります。時間はかからないほうがいいに決まっています。みなさんも家を売る際には無駄を省くためにも周辺地域の中古価格を調べておいたほうがいいと思います。物件がほしいんで「高く売れますよ」という業者も多いですからね。

私の場合、売りに出した価格は2980万円。その後2880万円まで下げましたが、不動産屋さんには「下げるなら2680万円にしたほうがいい」とも言われました。が、いろいろ調べても2680万円は相場よりもかなり低く、損したくなかったので2880万円にしました。不動産屋さんは「物件の価格×3パーセント+6万円」が報酬なんで、2980万円で売れるときの報酬と、2680万円で売れるときの報酬は9万円しか変わりません(2980万円の時の報酬は消費税込で100.5万円)。2680万円なら絶対売れますので。

報酬については宅建の法律?で上限は決まっているので、よそで決まるより9万損しても儲かるわけです。この内容を知ったときはぞっとしました。

次回もお楽しみに。

磯本、家を売る(その1)

こんにちは、磯本です。今日は田舎暮らしに向けて一番最初に手をつけておきたいことを書きます。引越し屋さんの手続きもありますが、ほんとに急いで手をつけておかなければならないこと。

それは「家を売ること」です。家を借りている人には直接関係ないんですが、今住んでいるところが「持ち家」の場合はかなり重要なことです。

「磯本さん、賃貸で出しますので私には関係ないです。。」

と言われそうですが、ここで1つ注意することがあります。それは、持ち家にローンが残っている場合に銀行に「投資目的」でローンを借りたのか?ということです。たぶん大多数の人がその物件に住むために銀行からお金を借りていると思います。

2年くらい貸すだけなら「転勤で、、」などと言い訳もできるんですが、本格的に田舎暮らしをするのであれば2年では戻らないと思いますので、銀行に貸していることがバレてしまうと「一括弁済」になりかねないです。(銀行から借りているローン残額すベてを返さないといけなくなるかもしれません)

こうなると数千万円を新しく銀行に借りなければいけなくなりますし、登記で数十万余計にかかってしまい、お金がどんどん出て行くという事になってしまいます。

「バレなければいいんでしょ?」この考えはリスクが高いです。ローンの残高が3ヶ月から6ヶ月に1度郵送にて送られてきますよね。あれって、本当にその人が住んでいるのかを確認するために送っているのを御存じですか?郵便物の転送設定をしていればいいのかもしれませんが、ゆうメールやメール便など転送ができない送付物を送ってくることもあるので、万全とは言えないでしょう。(賃貸で借りた住人が銀行に送り返してしまえばアウトです。)

私も最初は賃貸で貸す事を考えました。ただ、私は田舎で家をたてることも考えてますので住宅ローンをダブルで借りるのは難しいだろうと判断し、賃貸ではなく「売却」という手段を取りました。

せっかく田舎で腰を据えて暮らしたいのに、気になることを抱えていても楽しめないのではないかと思うんです。私が田舎に引っ越したのは「田舎は儲かる」からでもあります。

次は「不動産屋さんに連絡したら」について書いていきます。楽しみにしていてください。