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家が売れた理由を教えます

おはようございます。今日はマンションが売れた理由を自分なりに考えてみました。

ちなみに私の売りに出したマンションは「荒川区、駅から12分、70平米、3LDK、7階建ての3階」です。詳細は以前の記事に載せてありますので参考にしてみてください。

【価格】 やっぱりここが一番重要です。周辺で売りに出ているマンションがたくさんある場合、条件が同じなら価格帯も同じになってしまい、物件の差別化ができません。結果「見に来る人数は多いけど、成約までにはいかない」という状況が続くことになってしまいます。なので依頼している業者に相談して、周辺の売りに出ている物件の情報を手に入れて、その価格よりも下げたことが今回一番良かったです。価格が安いだけでどんな広告にもまさります。住宅購入予定の皆さんは内見するまでは判断基準が乏しいため、価格で判断するようです。

【物件を知る】 自分が住んでいた物件の「ウリ」を改めて考えたことが良かったようです。これは物件を買ってくれた方に直接聞いたので間違いないと思いますが、その方は「家族4人で住めて、都心に近いけど静かなところ」を探していたそうです。この「静かなところ」が「ウリ」になりました。今回の物件は「駅から12分」と決して立地がいいとはいえない状況でしたが、逆にいえば駅から遠いので「静かなのがウリ」でした。これから受験を控えているお子さんがいる場合は特にウリになるようです。

【細かいところに気を配る】 物件は「商品」なので、綺麗に見えたほうがいいです。掃除をするのはもちろんですが、部屋の電気を全部つけてカーテンを全開にすると、通常より部屋が広く見えます。実際、買主さんからも「部屋がとにかく明るかったんで買おうと思った」と言われました。多分、すべての照明を点灯させたのが良かったんだと思います。冬なら暖房、夏なら冷房をつけることも忘れないようにしたいです。ただもし、傷がついているところがあれば、写真を撮って正直に話したほうがプラスに働きます。中古の物件ですので、傷があるのが当たり前です。あまりにもきれいだと「アラ」を探したくなるのが人の性質です。傷があるところは正直に言いましょう。「こんなきず大したことないのに」と思ってくれたらこっちのものです。

以上3点が、今回売れた理由にあげられると思います。もちろん、売らないで賃貸に出すのもひとつの方法ですので、自分の物件はどちらがいいかを検討することも重要です。私の場合は駅から遠いのと、熊本に引っ越すため管理が難しくなるので「売る」ことを選択しました。では次回をお楽しみに。

磯本、家が売れる!

 

2013-03-19 08.59.11

 

マンションを売却することができました。

思ったよりも早かったように思います。まず上のチラシにある価格で出しました。2月12日なので引越しシーズンということもあり、周辺のマンション価格と同じくらいで出してみました。参考までに書いておきます。

2月12日に広告を出して(場所は荒川で、最寄り駅は日比谷線三ノ輪駅より徒歩12分です。)3月11日までに内見にきたのが2組でした。ただ、この2組は半ば冷やかしというか周りの新築マンションとくらべているようであまり食いつきが良くなかったです。

この引越しシーズンに問い合わせが少ないのはなにか理由があるのではないかと思い、価格を100万円下げてみました。(ここに関しては、時間をかければ売れると思いましたがその間ローンは払い続けなければいけないわけで)不動産屋さんには「200万くらい大胆に下げないとインパクトが無い」と言われましたが、完全に借金を背負ってしまうため100万円ダウンにしました。

 

2013-03-19 08.59.24

 

下げた広告がこちらです。効果はてきめんでした。やはり価格の効果はありますね。週末に2件内見が入り、1件は「家族に見せたい」と言ってくれました。そして2回の内見を経て、申し込みが入りました。

もともと物件には自信があったんですが、周辺価格よりも安いことで比較的早く決まったように思います。

不動産屋さんの中には、売る物件が欲しいために「3000万以上で売れますよ」と言ってくる業者もいましたが、自分自身で冷静に判断し周辺価格の調査をすることをおすすめします。また、私の場合は同じ時期にマンションを売りに出している友人が数名いた事もかなり参考になりました。情報交換もできますし、不動産屋さんに「知人はこう言われているんだけど。。。」ということもできました。

これから不動産を売却される方は、自分でも情報を収集して、不動産屋さんにどんどん伝えて動かして行ったほうがいいと思います。(ただ、ここまで出来ると自分で売却活動してもいいような気もして来ましたが。)

以上です。

 

磯本、家を売る(その3)

今日は途中経過をご報告します。

家を売るときに販売業者を使うのですが、私が最初に考えていたこととかなり対応が違いました。

まず、「販売価格」です。私はマンションの価格というものはおおよその適正価格があり、それを元に販売価格を決めていくものだと思っていました。しかし、販売業者にきいてみると、「お客さんの希望価格でまずは売り出す」とのこと。まあ、あまりにも高い場合は調整するみたいですが。

で、1ヶ月経過したら改めて価格の話をしていくそうです。これってすごい無駄ですよね。おそらくまずはお客さんの希望を聞いて、売れなければ「ね、この金額では無理でしょう、だからこの金額にしましょうね。」と納得させるためのようにしか思えません。

考えてみてください。ローンが月10万円あるとして、1ヶ月売れなければ10万円を払わなければいけません。50万円の売却益があっても、売るのに6ヶ月かかったら結果的に10万円の損となります。時間はかからないほうがいいに決まっています。みなさんも家を売る際には無駄を省くためにも周辺地域の中古価格を調べておいたほうがいいと思います。物件がほしいんで「高く売れますよ」という業者も多いですからね。

私の場合、売りに出した価格は2980万円。その後2880万円まで下げましたが、不動産屋さんには「下げるなら2680万円にしたほうがいい」とも言われました。が、いろいろ調べても2680万円は相場よりもかなり低く、損したくなかったので2880万円にしました。不動産屋さんは「物件の価格×3パーセント+6万円」が報酬なんで、2980万円で売れるときの報酬と、2680万円で売れるときの報酬は9万円しか変わりません(2980万円の時の報酬は消費税込で100.5万円)。2680万円なら絶対売れますので。

報酬については宅建の法律?で上限は決まっているので、よそで決まるより9万損しても儲かるわけです。この内容を知ったときはぞっとしました。

次回もお楽しみに。